《友好区SN片区AE、AG街坊控制性详细规划》已经伊春市人民政府（伊政函【2020】19号）批复，现根据相关法律法规的规定将上述规划进行批后公布，热忱欢迎广大市民对城乡规划进行监督。

一、公布时间：自2020年3月6日至规划期末

二、公布地点：中国·伊春网址：/   

三、公布内容：如下

四、联系机构：伊春市自然资源局

联系地址：伊春区林都大街4号  

联系电话：0458-3906336

邮    编：153000

联系人：倪向楠、马敏

《友好区SN片区AE、AG街坊控制性详细规划》文本

第一章 总则

第一条 为了指导城市开发建设，统筹安排土地的使用、道路交通、市政设施、环境容量等城市功能，加强规划管理与建设管理，提供规划建设的技术依据和措施，使友好区土地的使用更加规范、建设更加有序和合理，根据国家、省、市的有关精神，依据《伊春市中心城总体规划（2011-2020）》，结合友好区的建设需要，编制本规划。

第二条 本次规划主要依据《中华人民共和国城乡规划法》，建设部《城市规划编制办法》及《实施细则》，黑龙江省地方标准《控制性详细规划编制规范》（DB23），《黑龙江省城乡规划条例》（2015.3）及其他相关规范、法规、文件。

第三条 本次规划的原则为：

经营土地原则

环境优先原则

弹性控制原则

可操作性原则

第四条 本次规划的范围为：西至和平路，南至幸福大街，东至环城路。规划总用地面积为273703.19m²。

第五条 本次规划的目标为：调整规划区用地布局，合理组织道路系统和绿地系统，加强与其职能相适应的公共服务设施和市政基础设施的配套建设，协调片区建设与生态环境保护的关系，制定科学、完善、详细的城市控制体系，为城市规划的决策部门和管理部门提供可靠的理论依据，促进规划区的发展建设。

第六条 本规划区内的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本规划的有关规定。本规划未包括的内容应符合国家、黑龙江省及伊春市友好区的有关政策、法律、规范相关条款的规定。

第七条 有关名词解释及其它技术规定详见附录。

第八条 在本规划区内编制修建性详细规划、城市设计以及建筑物的新建、改建和扩建的规划管理工作，均应以本规划的要求为依据进行。

第九条 本规划设计的指标应符合国家、黑龙江省的有关技术规定。

第十条 控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套等规定应当作为强制性内容。

第十一条 本规划由伊春市人民政府城乡规划主管部门负责解释；若需修改，必须符合法定程序。本规划黑体字内容是友好区SN片区AE、AG街坊控制性详细规划的强制性规定。

第十二条 本规划经伊春市人民政府批准后，自批准之日起实行。

第二章 功能定位及规划规模

第十三条 本规划区的功能定位为： 是以二类居住为主，零售商业、金融保险、社会福利、中小学、医院用地为主为辅，配套设施齐备、环境优美的重要片区。

第三章 用地布局规划

第十四条 总体布局

规划区根据《伊春市中心城总体规划》，结合现状情况规划布局结构。

第十五条 二类居住用地

1．住宅用地

规划居住用地中主要以二类居住用地为主，建筑层数为4-6层。规划二类居住用地面积为120678m2，占建设用地的43.66%。

2．配套公共服务设施

公共服务设施与住宅建筑结合布置，对于居民日常生活所需的公共服务设施位置，在地块开发控制中予以落实。

3．道路交通

居住区内部道路交通主要采取人车混行的组织形式，部分人车分行的组织形式。组团内部交通以步行为主。

4．绿地

居住用地内的绿地主要结合公共服务设施布置，按照集中与分散相结合的布局构思，既方便居民日常不同层次的游憩活动需要，又利于创造居住区内大小结合、层次丰富的公共活动空间，原则上控制新建区及旧区改造的绿化用地，应不低于总用地面积的30%。

第十六条 零售商业用地

规划零售商业用地，建筑以4～6层为主。规划零售商业用地面积为52135.03m²，占建设用地的18.86%。

第十七条 金融保险用地

规划金融保险用地，建筑以4～6层为主。规划零售商业用地面积为20412.29m²，占建设用地的7.38%。

第四章 道路交通规划

第十八条 规划区道路结构采用方格网式路网结构，以规划路一、幸福大街为横轴，和平路、环城路为纵轴，形成主体交通体系结构，保证与城市其它片区的居住、商业等功能的顺利衔接。

第十九条 各地块出入口及道路的红线宽度、道路平面线形、断面形式等，应遵循《道路绿地规划图》的规定。规划道路用地46175.67平方米。

第二十条 规划区内道路分为主干路、次干路两个级别。主干路红线宽度40m、30m，次干路红线宽度20m。

第二十一条 居住区内部道路交通主要以人车混行为主，部分人车分行的组织形式。组团内部交通以步行为主。

第二十二条 禁止在城市主干路上设置机动车出入口，出入口设在次干路和支路上，个别用地因特殊情况可允许机动车出入口设在主干道上。不允许在行人集中与步行优先地区设置机动车出入口。

第二十三条 规划区内人、车流集中的大型公共建筑，必须留出足够的人流疏散广场，在公共场所和人行横道处须考虑无障碍设计，以满足残疾人出行的需要。通行轮椅的坡道宽度不应小于2.5米，纵坡不应大于2.5%。

第二十四条 规划区内的道路全部采用平交设计，在交叉口处的道路红线和缘石转弯半径应满足行车视距三角形的要求。

第二十五条 规划确定红线宽度小于40米的道路，道路绿地率不低于20%。

第二十六条 规划片区竖向设计强调尊重现状地形地貌，避免大填大挖。按国家道路纵坡设计规范，应尽量保证道路纵坡坡度大于0.3%，小于5.0%。

第二十七条 规划范围内不同建筑在改建、扩建和新建时，均应严格按照建设部城乡规划司、建设部城市交通工程技术中心《城市停车场规划导则》（2001.2）配建停车场（库），现有停车位不足的鼓励使用社会停车场（库）。

第五章 配套设施

第二十八条 本规划区内的配套设施包括公共设施和市政设施，其配套主要内容按《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）进行配备。

第二十九条 本规划区内公共设施设置详见公共服务设施规划图中的规定。

本规划规定的配套设施是为本规划区及各区服务的必不可少的基本设施，不得随意减少数量或压缩规模。在进行较大范围成片开发时，地块内配套公用设施的位置经规划主管部门批准后，可根据修建性详细规划作适当调整，但其项目、数量、用地面积和建筑面积均不得少于《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）中的规定。

第三十条 配套设施的建设必须满足相应的防护、环卫等规范的要求。

第三十一条 本规划未涉及的其他配套公共设施、市政公用设施参照黑龙江省及伊春市友好区有关规定执行。

第六章 绿化用地

第三十二条 总图图则中所示的小区绿地在城市开发建设时不得被侵占。

第三十三条 公共绿地的设置应满足有不少于1/3的绿地面积在标准的建筑日照阴影线范围以外的要求。

第三十四条 各地块在满足总图图则所规定的绿地率指标的同时，还应尽可能增加绿化面积，并充分利用各种有利条件增加垂直绿化和屋顶绿化，增强绿化效果。

第三十五条 规划区内所有道路均应按规划的《城市道路绿化规划与设计规范》（CJJ 75-97）及道路断面配置行道树和绿化隔离设施。

第七章 市政公用设施规划（略）

第八章 用地分类和建设开发控制

第三十六条 本规划区内各地块用地性质，分类和代码均采用国标《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB 50137-2011），用地性质详见本规划总图图则中规定。

第三十七条 以街坊为整体成片开发时，地块用地界线及地块内的小区道路可根据实际开发建设需要在修建性详细规划中做适当调整，但其规模必须符合总图图则中提出的控制指标要求。

第三十八条 现有用地性质若与总图图则规定不符，暂时不须更正，待该用地的部分或全部进行改造时，则该用地的用地性质必须与本规划的规定相符。

为保障土地利用的灵活性，地块用地性质可以在相容性许可的范围内按有关规定进行变更。用地性质相容性的确定应包括以下三类：一类为“规划确定的用地性质”；二类为“须经市政府批准后，方可变更的用地性质”；三类为“须经市规划委员会批准后，方可变更的用地性质”。具体详见本规划总图图则。

土地开发建设及城市规划管理必须严格按照土地使用的各项控制性指标执行。各项控制指标分为强制性指标和非强制性指标。

第三十九条 强制性指标

1、用地性质

表示方式按照国家《城市用地分类与规划建设标准》（GB 50137-2011）中的城市用地分类类别和代号，原则上各大类用地不易变换并通过兼容性规定来使规划具有一定弹性。各类公共设施用地和居住用地大部分按国标分至小类。地块的用地性质在图表规定范围内可兼容。

2、建筑密度

规划建筑密度为开发强度上限控制指标。本规划对建筑密度作如下规定：

（1）二类居住用地25%-28%

（2）零售商业用地25%-35%

（3）金融保险用地25%-32%

（4）社会福利用地15%-25%

（5）医院用地    15%-30%

3、容积率

规划容积率为开发上、下限控制指标。本规划对容积率作如下规定：

（1）二类居住用地 1.1-1.4

（2）零售商业用地 1.2-2.2

（3）金融保险用地 1.2-2.2

（4）社会福利用地 0.5-1.0

（5）医院用地     0.5-1.5

4、建筑限高

建筑限高为开发上限控制指标。在满足日照、通风、消防、城市景观等要求的前提下，对本规划对建筑高度作如下规定：

（1）二类居住用地＜27米

（2）零售商业用地＜24米

（3）金融保险用地＜24米

（4）社会福利用地＜24米

(5) 医院用地＜24米

5、绿地率

规划绿地率为地块开发需满足的下限控制指标。本规划对绿地率作如下规定：

（1）二类居住用地＞30%

（2）零售商业用地＞25%

（3）金融保险用地＞25%

（4）社会福利用地＞25%

（5）医院用地＞35%

6、交通出入口方位、禁止开口地段

机动车出入口开设必须符合以下规定：

（1）建筑基地的机动车出入口，应尽可能在基地周围等级低的道路上安排。如需在不同等级的道路上分别开设多个机动车的出入口，应根据道路等级，按从低到高的顺序安排。

（2）机动车出入口距相邻主干道交叉口距离，自道路红线交叉点起不小于70米，次干道不小于40米，支路不小于30米。

（3）机动车出入口距离公共交通站台边缘不应小于15米；距学校、公园、儿童及残疾人等使用的建筑出入口不小于20米；距人行横道线不小于30米。

（4）与城市道路交接时，交角不易小于75度。

（5）应严格控制同一基地沿城市道路的一个方向开设两个及两个以上出入口，确有必要的，须经城市规划行政主管部门批准，且出入口间距不得小于150米。相邻基地应合并设置出入口。

7、停车泊位

各单位配建停车泊位按以下规定执行：二类住宅用地配建停车位为0.2位/户，（居住户数以总建筑面积除每户建筑面积70m²得出）；商住用地按居住用地占70%，商业用地占30%计，居住用地配建停车位0.2位/户，办公用地每100m²建筑面积配建停车位为0.25位；商业用地、金融保险业用地和贸易咨询用地每100m²建筑面积配建停车位0.45位；服务业用地每100m²建筑面积配建停车位0.3位；文化娱乐设施每100m²建筑面积配建停车位0.3位，教育用地每100m²建筑面积配建停车位0.3位。

8、配套设施的控制（非盈利性公共设施）

居住区服务设施（社区服务中心、托幼、物业管理等）应严格按照规划开发强度执行，但具体位置可以结合修建性详细规划在所居住小区用地范围内适当调整；环卫设施（公共厕所）、电力设施（变电站）等，严禁更改其用地性质、规划位置及规划开发强度。

9、建筑退让

建筑退让是指建筑物、构筑物自用地界线、道路红线、城市绿线、城市蓝线、城市紫线和建筑红线的后退。

（1）建筑物退让地界的距离

沿地界的建筑物，其离界距离按以下规定所列标准控制，如离界距离小于消防间距时，应按消防间距的规定执行。

A、建筑退让用地界线的最小距离为5米。在临近用地界线布置建筑物时，与界外建筑物的建筑间距要求应按二者之间最大间距要求确定建筑间距。建筑间距要求小的一方以用地界线为基准，后退其本身间距的一半，其余距离有建筑间距要求大的一方退让。其他方面有建筑退让规定的应按其规定执行。

B、用地界线外文、教、卫建筑，其退让用地界线距离应在A的基础上加退2～3米。

C、地下建筑物的离界距离，不小于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物底板底部的距离）的0.7倍，且最小值为3.0米，并应符合有关规范、规定要求。

（2）新建大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑物（含高层建筑物裙房），其面临城市道路的主要出入口后退道路红线的距离不得小于6米，并应留出临时停车或回车的场地。

（3）建筑物退让道路规划红线的距离

规划区内任何新建、改建、扩建项目均应退后道路红线建设。

建筑红线退让距离为下限控制指标

基本后退：

①主干路两侧各退让道路红线（道路绿化带）≥5米；

②次干路两侧各退让道路红线（道路绿化带）≥5米；

③支路和区内小路两侧退让≥5米。

特殊后退：

①有大量人流、车流集散的公共建筑和对环境要求较高的建筑，其主要出入口面向城市道路时，后退道路红线距离由修建性详细规划或建筑设计确定，并应妥善安排沿街出入口的位置、广场和停车场所。

②当干道达不到单向三条车道时在交叉口50～80米处应满足增加一条右转车道的要求。

③退让出的用地宜与道路绿化用地组成宽度不小于8米的带状绿地。

10、建筑间距控制

建筑与建筑之间的间距均应符合国家规范及相关的消防、卫生和工程管线埋设等要求。

第四十条 指导性指标

1、建筑形式、体量、色彩、风格

建筑的形式与色彩应结合该地段的使用功能和景观要求进行综合设计。

居住建筑群以多、低层为主，建筑体量不宜过大，在建筑布局上应错落有致。建筑形式可根据不同的开发意向采用不同的风格。屋顶色彩可多样化；建筑群色彩以暖色系为主，根据不同建筑性质作不同的色调处理，在组团之中保持相同或者相近的建筑风格及色彩。商业建筑表现现代、时尚风格。

2、标志性景观建筑

在片区内对主干路两侧建筑景观应进行精心设计，突出主与副的特点，其造型要活泼、新颖，而在体现自身的独特之处时还要与周围的建筑保持风格统一，色彩相协调，注重平面布置形式，保持其连续性和协调性。

第九章 控制指标解释与规定

第四十一条  用地性质

1、用地性质是指规划所规定的主要建设内容，按中《城市用地分类与规划建设用地标准》小类和细分类划分。

2、用地兼容性质是指规划允许的可以替代的土地使用性质。

第四十二条 地块面积

地块面积是指地块周围用地分界线、城市道路红线或小区道路中心线等围合的土地面积。地块面积是开发建设单位必须征用的土地面积，以建设用地规划许可证核定的数据为准。

第四十三条 容积率规定

容积率是指地块内总建筑面积与地块面积的比值。

第四十四条 建筑密度规定

1、建筑密度是建筑基底面积占地块面积的百分比。规划根据地块的用地性质和地块所处地段的城市景观要求确定建筑密度，各地块建筑密度具体参见各街区分图则和规划用地开发强度控制表。

2、建筑密度与容积率是各地块建设总量控制的重要指标，两者之间具有一定的互联性，本规划给出的建筑密度与容积率都是极限指标，在实践中不得超过其中任何一个。

第四十五条 绿地率规定

1、用于绿化的用地称为绿地，包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地（道路红线内的绿地）不包括屋顶、晒台的人工绿地，公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。

2、绿地率是规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，通常以下限控制。

第四十六条  容积率转让与补偿规定

1、同类使用性质且相邻的地块因成片开发的需要，图则所规定的容积率与建筑密度可互相转让，但不得提高总容积率和总建筑密度。

2、根据需要在底层或利用平台让出了部分公益用地或公益建筑面积的，其面积不计入

容积率。

第四十七条 建筑限高规定

1、建筑高度是指由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离；

2、建筑限高是规划对建筑物高度的限制。建筑物最大高度必须满足以下要求：日照要求；城市住宅街区景观要求；历史文物周围建筑限制高度要求；机场净空要求；高压线安全要求；微波通道要求等。

3、城市道路两侧的建筑限高要求：H≤1.5(W+S)，H为建筑物最大高度，W为道路红线宽度，S为建筑后退红线距离。

4、各地块的建筑物限高参见各街区分图则和规划用地开发强度控制表。建筑限高的规定可以视实际建设情况而调整。

第四十八条 建筑物后退道路红线规定

规划区内建筑物退后红线严格按《控制性详细规划编制规范》建筑退让管理技术规定执行，具体情况见《地块控制指标控制限制一览表》。

1、建筑红线后退距离是建筑相对于规划内道路红线后退的距离。通常以下限控制；建筑物后退道路红线规定是指为了保障城市交通、绿化、景观等综合利益，各用地单位和个人必须遵循的建筑后退。

2、本规划的建筑物后退道路红线分两个部分：基本后退红线和特殊退让。

3、基本后退红线是指任何地块、任何建筑物和任何建筑高度必须作出基本退让，按主干道后退5米，次干道后退5米，支路后退5米进行退让。

4、特殊退让按以下规定执行：多层住宅邻道路，单元出入口不朝向道路，按上述基本退让控制，单元出入口朝道路，在基本退让的基础上再后退1米；底层加裙房或底层作公共建筑的，按每加一层增加后退1米控制。低层住宅参照执行。非盈利性公共建筑(包括办公、社团组织、新闻出版等)按其建筑底层(裙房)主入口垂直于道路中心线为轴线，宽度为建筑物长度的1/2，后退面积(不包括基本后退红线面积)不小于总建筑面积的5%。盈利性公共建筑(包括商场、市场等日常性大人流量建筑)的后退原则同上，但后退面积不小于总建筑面积的10%。大型公共建筑(包括影视文化中心，体育馆等)的特殊后退要求按宽度不小于用地沿街面的60%，面积按设施的小型、中型和大型的规模以不小于1200平方米，1800平方米，2500平方米小广场的要求进行控制。

5、所有建筑物按上述规定后退红线以后，仍不满足日照间距，则按日照间距执行。

第四十九条 建筑物后退地块分界线的规定

1、地块分界线是指相邻两块用地之间因不同的用地性质或不同的用地单位而设置的用地界线，一般情况下无道路分隔。

2、东西相邻的建筑（地块分界线为南北向），多层建筑物的山墙须后退地块分界线二分之一的消防通道，即3米；高层建筑的裙房部分按多层建筑控制，主体部分必须后退地块分界线至少6米。

3、南北相邻的建筑（地块分界线为东西向），多层建筑后退地块分界线的距离为建筑间距的二分之一；高层建筑后退地块分界线的距离为建筑物高度的0.3倍，最小9米。

4、界外为文、教、卫建筑时，其后退红线距离必须在上述基础上加退2～3米。

第五十条  交通出入口方位规定

1、交通出入口方位是指允许机动车开口的位置或不允许机动车开口的限制地段，在图则中通过对机动车出入口限制范围及适宜机动车出入口位置来控制。

2、在以下范围内严禁开设机动车出入口：主干道上距离交叉口70米的范围内，次干道上距离交叉口40米的范围内，支路与次干道交叉口30米范围内。

3、各地块适宜的机动车出入口位置，参见规划图则。

第五十一条  泊车位规定

1、泊车位是各地块根据其用地性质和规模。

2、各单位配建停车泊位按以下规定执行：二类住宅用地配建停车位为0.2位/户，（居住户数以总建筑面积除每户建筑面积70m²得出）；商住用地按居住用地占70%，商业用地占30%计，居住用地配建停车位0.2位/户，办公用地每100m²建筑面积配建停车位为0.25位；商业用地、金融保险业用地和贸易咨询用地每100m²建筑面积配建停车位0.45位；服务业用地每100m²建筑面积配建停车位0.3位；文化娱乐设施每100m²建筑面积配建停车位0.3位，教育用地每100m²建筑面积配建停车位0.3位。